あらためて「フラット35」とは。
2014･05･30
先日、相談にみえたお客様からいただいた言葉、「フラット３５って資金に余裕の無い人が借りるための制度ですよね。」
いつからこんな印象になってしまったのでしょうか？
どのようにしてこのお客様がこんな誤解をしてしまったのかは定かではありませんが（たまたま見かけた低価格の建売住宅や、安さがウリのハウスメーカーの広告には必ずフラット３５の案内が謳われているからかもしれません。）、フラット３５は民間金融機関とは全く違う特徴を持っています。代表的な特徴としては、
①長期間固定金利であること。
②保証料・保証人不要。
③独自の技術基準がある。
等です。
①は最長３５年にわたって金利が固定されること。史上最低と言われるこの時期に金利が固定されるというメリットは大きいでしょう。
②民間金融機関の場合、借入金額の概ね２％程度の保証料が必要になるがそれが不要。ただし借入手数料が同額程度は必要なので金銭的メリットはそれほどの差は無い。繰上返済をする場合、今年の７月からは１０万円以上の繰上返済であれば手数料無料になる。今後、他の金融機関も追従するかもしれないが、気軽に繰上返済を負担無くできるようになるのはライフプラン上も好ましい。
③筆者としてフラット３５の最も優れた特徴としてあげたいのがこの技術基準。建築基準法を上回ることはもちろん、設計時の審査や建築時の現場検査も第三者として独自の基準で行われるので公平性も期待できる。さらにフラット３５Ｓの場合はより高度な基準で住宅の質の信頼が持てるうえに、金利が優遇されるメリットもある。
あえて不利な点を挙げるとすれば団信(団体信用生命保険)を別途で加入しなければいけないこと。民間の金融機関であればほとんどの場合、団信の保険料は金利に含まれているので直接的に負担することは無いのだが、フラット３５の場合は毎年保険料を納める必要がある。保険の性格上、毎年、保険料は低減されていくが負担感の感じる方が多いのも事実。ただしフラット３５の場合、夫婦共働きで返済するような場合は「デュエット」型の団信を利用すれば、他の生命保険の節約につながることもある。
住宅ローンを考える場合、必ずしもフラット３５が万全な方法とは限らないが、民間の金融機関の住宅ローン商品の特徴と、フラット３５などの独特な住宅ローンの特徴を理解しておかないと後から後悔することになります。目先の金利の低さや営業マンが勧めたからと安直に決めてしまうと“自己責任”という荷物を生涯背負う事になってしまうかもしれませんよ。
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