アパート経営に黄信号か？
2016/12/15
「相続税対策でアパートを建てようと思うが、赤字にならないように継続して経営できるか心配だ。」相続税が心配になってきた資産家からいただいた相談です。
資産家の方にとって、借入を組み合わせたアパート・マンション経営というのは、従来から相続税節税の常套手段です。
しかしながら問題は、人口減少の時代に、首都圏や人口減の地方で空室が増え、賃貸住宅経営に暗雲が浮かんできたことにあります。
先の相続税制の改定でアパート・マンション経営はブームと言ってもいいぐらいに加熱しています。金融庁も不安を感じたのか、近く実態調査に入るとのことです。
アパート経営では、一般的に建設請負業者が一定期間の家賃収入を保証する契約になっています。ただし空室率に応じて２年ごとに保証額を切り下げるなど、思わぬ形で大家の負担が増えるケースがあり、修繕費を負担する必要があることを十分に認識せずにアパート経営を始め、赤字経営になることもあります。
このように収支が赤字だったりする事例が多ければ、金融機関に検査・監督で問題点を指摘し、是正を促し、将来的な貸し倒れリスクが銀行の財務の健全性に与える影響という観点ではなく、ローンを借りている個人（施主）の実態把握に力点をおいて調べる方針のようです。
また、実際に相続が発生するときに、アパートの資産価値がローン残高を上回っているような場合など、納税額が増えて結局は節税につながらないケースもあるので、必ずしも当初の返済・収益シミュレーション通りにいくとは限らないリスクをきちんと認識する必要があります。
やはり、複数の不動産業者・建設請負業者を比較検討・相見積りし、選定すること。不動産コンサルタントなどの専門家による投資診断をすること、などのきちんとした手順を踏んで、慎重に賃貸住宅経営に取り組事が重要です。
因みに日銀が
というレポートを公開しています。賃貸住宅経営の将来像を考えるのに参考になります。
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