中古住宅は割高？
「中古住宅は割高でしょ？」中古住宅を住宅取得の選択肢として考えていない方の、中古住宅に対する代表的なイメージでしょう。さらに、設備を入れ替えたり、リフォームをすると新築並みかそれ以上に費用がかかりそう、だから中古住宅は“割高”という方程式ができあがります。
では、はたして本当にそのような方程式は正しいのでしょうか？割高なのか割安なのかは建物の“価値”で決定づけられます、価値を表す尺度は価格です。中古住宅の建物の価格を決める場合、もっとも多く用いられる基準は築年数で新築後の経過年数が長いほど販売価格は低くなります。
建物は20年の経過年数でほぼゼロになります(厳密には収益還元法などの他の評価手法も用いて総合的に勘案するべきですが、残念なことにほとんどの場合は経過年数だけで評価されます)。しかも一直線に右肩下がりでは無く、建築後1・2年で2割ほど低下し、6～10年で半値に、その後は均一的に低下するカーブを描きます。
このような評価方法では、売り手側にとっては相当不利なのですが、日本の中古住宅市場は長年この方法で続けてきているので、一部の特殊な物件を除き“中古住宅は売り手が損をし、買い手が得をする”このようなケースが最も多いケースと言ってもいいのではないでしょうか。
つまり冷静に判断すれば、中古住宅は建物を相当割安に購入できる最大のチャンスというべきでしょう。問題は建物の瑕疵(欠陥住宅)やリフォーム費用などですが、欠陥住宅についてはインスペクションなど第三者が中立的な立場で行う事ができるようになってきましたし、リフォームも技術・金融面双方で利用しやすく選択肢も増えてきました。
住まいの取得にお金をかけにくくなってきたこれからだからこそ、建物にこだわりたいのであれば「中古住宅＋リフォーム」が経済的にも時間的にも最も優れた選択肢になりうる可能性を持っています。
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