土地活用相談

依頼内容の分析

• 《事業の妥当性の検証》
• 《他の土地活用手段との比較》
• 《投資額の検証》
• 《賃貸条件の検証》
• 《必要とされる建物の仕様（構造・設備など）の検証》

コンサルティングの内容

• 賃貸住宅を建替えた場合の該当地域における市場の将来性の分析。
• 駐車場・事業用定期借地・一般定期借地・リースバック・既存建物のリノベーション等の土地活用を行った場合のシミュレーションを作成、比較・分析。
• 提案されている投資額の見直し、価格の妥当性の検証。
• 提案してきている建築会社が勧める金融機関のローン条件の検証。
• 提案されている建物の仕様の説明と市場が求めている仕様の相違点の検証・分析。

成果

依頼人との検討の結果、投資額については住宅会社からの提案額では過剰投資に陥る可能性が高いと判断。また他の活用方法では相続時に負担が多くなるなどの理由で断念。結果として弊社と依頼人において適切な投資額を判断、それをもとにコンペを実施して建築会社を選定。最終的には当初の提案より建築費を１千５百万円削減したうえ、さらに入居者の要望に応えられるように仕様を充実させたので、年間収益を１２０万円向上させることになった。またローンも複数の金融機関に競争させることにより、金利負担を約６００万円削減できる見込みとなった。

コメント

当初は依頼人の親が独断で進めていた話を契約直前になって息子に相談があり、内容に疑問を持った息子さんからの相談が依頼の始まりでした。アパート経営は多くの人が取り組む身近な土地活用ですが、一歩間違えると莫大な負債を抱えることになるリスクの高い事業です。建築会社は建ててもらうのが仕事ですので、建築会社のシミュレーションを鵜呑みにしてしまう事は大変危険です。コンサルタントの助言が最も多く必要とされる事案でしょう。

依頼内容の分析

• 《接道要件等の法的な制約の調査》
• 《敷地形状・地盤状況等の物件特性の調査》
• 《周辺人口・周辺商業施設等のマーケット調査》
• 《敷地拡張の可能性の調査》
• 《事業別必要資金の調査・検証》
• 《その他》

コンサルティングの内容

• 現地調査 役所調査等を行い、農地以外の活用形態の可能性を分析。
• 隣接農地所有者へ土地活用への転換の可能性を打診。
• 可能性のある事業別に概算必要資金を算出。
• 相続税への影響を調査。
• その他

成果

前面の道路は幅員が１０ｍほどありましたが、接道要件をギリギリ満たすような厳しい敷地形状でした。ただし両脇に隣接していた農地も同様に歪な形状で単独では農地以外に転用して活用することは困難な状態であったので、協力し合い一団の土地とすることで事業用定期借地にてクリニックを２院と調剤薬局をテナントとして誘致いたしました。市街化区域の土地であったため、これまでは収益よりも固定資産税の方が何倍も多く支払っていたのが転用後は収支が逆転し、それぞれの土地所有者が年間に数百万円単位で黒字化した。

コメント

どうしようもないとあきらめていた土地が、周囲の協力を得ることによって大化けした事例です。複数の土地所有者に同時に収益が上がるように、できるだけ同時にテナントをオープンさせる必要があったので業種を選定するのに苦労しました。相談から開業まで二年近くを要しましたが、土地所有者の方の協力もあって成し遂げることができました。

依頼内容の分析

• 《既存店舗の撤退に必要な費用の調査・分析》
• 《法的な制約の調査》
• 《転換可能な事業の選択》
• 《転換タイプごとのマーケット調査》
• 《事業別必要資金の調査・分析》

コンサルティングの内容

• 現地調査 役所調査を行い現業以外の事業の活用形態の可能性を分析。
• 可能性のある事業別に概算必要資金を算出。
• 可能性のある事業別に出店希望者を募集、企画提案コンペを開催。
• 再投資の場合、金融機関からの融資の可否を調査。

成果

旧市街地の目抜き通りに面する立地であったため周辺も衰退化しており、依頼人の考えるように旧来通りの事業を継続するのは困難な市場となっていました。依頼人は既設の建物を利用して賃貸をできないかと思案してみえましたが、資産状況と依頼人の年齢から判断して更地化してテナントビルの建築を薦めました。事前のマーケット調査の効果もあり完成前に全てのテナントが決まり、予定通りの収益を出している。

コメント

既存の建物を所有していると居抜きで借主を探す事にこだわりがちです。本依頼人も建物への愛着もあり他の可能性を探ることはまったく念頭になかったのですが、弊社からの具体的な費用や将来性の説明により発想の転換をしていただき、建物をテナントビルに建て替えていただきました。旧市街地には本事例のように長年テナント募集をしていても空室続きの物件を散見します、いたずらに待つだけでは無駄に税金を払い続けることになります。アプローチ次第ではマイナス資産がプラス資産へ転換できます。

その他 弊社がお手伝いさせていただいた土地活用の一例