お家の進路相談所スタッフブログ

中古住宅は欠陥の責任を追わないのが普通?

2016/3/3

 

「中古住宅を購入しようとしたら、「瑕疵担保責任は負わない。」と言われました。」

中古住宅の購入契約でよく見かける光景です。

 

 売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間、責任を負うのかなどが取り決められます。

 「雨漏り」や「建物本体の白アリ被害」のような物件の欠陥などを「瑕疵(かし)」といいます。そのうち、買い主が知り得なかった「瑕疵」を法的には「隠れた瑕疵」といいます。

 隠れた瑕疵が判明した場合、買い主は、売り主へ物件の修補や損害の賠償を求めることが可能です。また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合などは、契約の解除を求めることもできます。このような、物件の瑕疵に関する売り主の責任を法的には「瑕疵担保責任」といいます。

 中古住宅の売買契約書に「瑕疵担保責任は負わない。」と記載されるということは、買主にとっては非常に不利になります。もともと中古住宅の場合は、「建物に欠陥があったら困る。」と考えるのが普通ですが、「瑕疵担保責任は負わない。」という記載に合意するということは、購入後にどんな問題が起きても「売主は知りません、買主の費用負担と責任で処理してください。」という事になります。

 

 宅建業者が中古住宅の売主になる場合は、最低でも2年間以上は瑕疵担保責任期間を設定しなければならないと法律で定められていますが、個人間売買の場合は期間の定めがありません、それ故に「瑕疵担保責任は負わない。」という契約でも違法ではなく、設けたとしても2か月から長くても半年程度が一般的です。

 

 売主にとっては引き渡し後に発覚した瑕疵で、高額な費用負担をしたくないという心理が働くのは無理もないことなのですが、買主にとってはハズレ物件を買った気持ちになってしまいますし、「騙された?」といつまでも後悔することになります。

 

 通常、瑕疵担保責任期間の説明は、売買契約の直前に不動産業者からされます。それまでに融資の手配やリフォームの計画などを進め、買う気満々のところで「瑕疵担保責任は負わない。」と言われても、大抵の人は今更引き下がれなくなってしまうので「じゃあ契約やめます。」とは言えなくなり、しこりを残した契約をする羽目になります。

 

 そのような事にならないようにする方法は簡単です。不動産業者に物件を紹介してもらう際に、「瑕疵担保責任期間ゼロの物件は興味ありません。」とはじめに宣言してしまうことです。そうすれば無駄な時間を取られることは無くなります。

 

 また最近では中古住宅に対する瑕疵保険も登場しました。費用負担を嫌い、なかなか浸透しませんが、どうしても気になる物件があるのであれば、買主が検査費用と保険料を負担する方法もありますので検討してみることをお勧めします。概ね10万円以内くらいで検査と保険がつけられます。それで長期の安心が買えるのであれば安い買い物ではないでしょうか。

 

 

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