お家の進路相談所スタッフブログ

ひとつの土地に8つの価格?

 不動産を購入するときの不安のひとつが『この物件の価格は適正なのか?』という不安です、新しく造成された大規模分譲地や大型マンションなどなら多少の比較はできます(それでも売主が同じだとあてにはならないこともありますが)がそうで無い場合は全く同一の条件で比較することはできないのが実情ですから不安に思うのは当然です。

  不動産の価格は、一物五価といわれます。ひとつの物件に五つの価格があるという意味です。

1.土地取引の指標とされるべき価格である「公示地価」
2.同じく「基準地価格」
3.相続・贈与の課税標準となる「路線価」
4.固定資産税等の課税標準となる「固定資産税評価額」
5.市場で実際に取引が行われた価格である「実勢価格」

以上が宅建資格試験の参考書に出てくる価格の5種類ですが、一般の人にはさらに重要な3つの価格があります、

6.不動産業者が導きだした「査定価格」
7.売り主と不動産業者が相談して決めた「売り出し価格」
8.最終的に契約される「成約価格」

6の査定価格は、近隣の実勢価格や1~4の価格から勘案して割り出したお客様の個別の不動産価格のことです。

 買主にとっては一番重要な価格は7の売り出し価格でしょう、この売り出し価格は通常は1~6の全ての要素を含んで決定されますが、売主と不動産業者の個人的な都合が加味されることがままあります、それが不動産価格の不透明性の原因です。

 どんな商品であっても売主のさまざまな都合が加味されるのは当然ですが、不動産の場合は元々の価格が高額なのと購入者が一般市民なのでちょっとしたさじ加減が不安と不信につながります。

 但し、購入者側にも注意しなければいけないこともあります。例えば1の土地取引の指標とされるべき価格である「公示地価」は新聞等でも発表されるのですが、偶然にも自分が検討している物件が公示地価のポイントのすぐ近くの場合、その公示価格より高くなっているとその物件は割高なのではないかと誤解をされる場合があります。しかし公示地価は価格の評価基準(現在の使用状況、広さ、道路との高低差等々)がしっかりと決まっていますのでその基準と離れてしまうと全く違う価格になりますから違って当然なのです。

 このように土地の価格は複雑な要素のもとに決められます(たまに何も考えないでテキトーに決める業者もいまだにあるので注意は必要ですが)。もし、価格に対して少しでも疑問がある場合は、担当者にきちんとした根拠を問い合わせてください。返答がしどろもどろになるようでしたら値交渉の余地があるかもしれませんよ。

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